Leitentscheide bezüglich missbräuchlichen und überrissenen Mietzinsen
Mit einem viel beachteten Leitentscheid hat das Bundesgericht im Jahr 2020 festgelegt, dass die Nettorendite des investierten Eigenkapitals nach Teuerungsausgleich den Referenzzinssatz um max. 2 % übersteigen dürfe, da ansonsten der Anfangsmietzins überrissen und somit missbräuchlich sei
(BGE 120 II 100).
Der Entscheid des Bundesgerichts ist richtungsweisend
Ortsüblichkeit des Mietzinses entscheidend
Der Anfangsmietzins einer 4.5-Zimmerwohnung in Lausanne wurde vorliegend von CHF 2190.- auf CHF 1390.- gesenkt. Während der letzten Jahre führte diese Praxis infolge historisch rekordtiefen Referenzzinssatzes zu unerwartet günstigen Mietzinsberechnungen.
Neuerdings hat es das Bundesgericht nun als zulässig erachtet, dem Begehren nach einer Senkung des Anfangsmietzinses die Ortsüblichkeit des Mietzinses entgegen zu halten (BGE4A 247/2021). Überdies wurde vorliegend die Ortsüblichkeit des Mietzinses anhand gewichteter statistischer Daten gepaart mit guten Kenntnissen des lokalen Immobilienmarktes bewiesen, was den toten Buchstaben um die Vergleichsobjekte nach OR Art. 269a lit. a zum Leben erweckt.
Über die Missbräuchlichkeit des Mietzinses von Luxusobjekten und Liegenschaften mit mehr als 6 Zimmern haben indessen weder Schlichtungsbehörden noch Gerichte zu entscheiden, da sie von den Bestimmungen des Mieterschutzes ausgenommen sind.
